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Letztes Jahr war das Gesetz “ein starker Anfang … aber es ließ Schlupflöcher”, sagte Seabaugh.
“Sie werden immer noch von Personen ausgenutzt, die unrechtmäßig Häuser, Geschäfte und Hotelzimmer übernehmen, sich weigern zu gehen und den Eigentümern Zeit, Geld und Seelenfrieden kosten.”
Gegner des Gesetzes sagen, dass das Gesetz den Eigentümern von Hotels und Immobilien weitreichende Befugnisse einräumt, während es den Bewohnern den Schutz der due-process-Rechte entzieht, wenn sie mit dem Vorwurf des Hausfriedensbruchs oder des Eindringens konfrontiert werden.
Der Ausschuss für öffentliche Sicherheit des Georgia Senats hat das Gesetz, den House Bill 61, mit Mehrheit verabschiedet, wobei zwei Senatoren dagegen stimmten.
Als nächstes wird der Ausschuss für Regeln des Senats entscheiden, ob das Gesetz zur vollständigen Abstimmung auf den Senatsboden gebracht wird.
Der fünfte Abschnitt des Gesetzes belebt eine Maßnahme, die Bewohner von Langzeit-Hotels als Gäste definiert.
Wohnungsadvokaten sagen, dass diese Bestimmung es Hotelbesitzern und -managern ermöglichen würde, die Strafverfolgungsbehörden um die Entfernung von Bewohnern als Eindringlinge zu bitten, wenn sie auch nur mit einer Zahlung im Rückstand sind, was ihnen effektiv das Recht, als Mieter zu gelten, entziehen würde und die rechtlichen Rechte, die im Urteil des Obersten Gerichtshofs von Georgia im Fall Efficiency Lodge Inc. v. Neason festgelegt wurden, außer Kraft setzen würde.
Seabaugh hatte im Innkeeper Reform Act Schutzmaßnahmen für Langzeitbesitzer und -betreiber vorgeschlagen, die im Haus Ausschuss für Justiz nach dessen Absetzung im Februar ins Stocken gerieten.
Zu dieser Zeit stellte Rep. Stacey Evans, D-Atlanta, die Frage, warum staatliche Ressourcen für die Überwachung von Langzeitmotels und -hotels, die durch ein risikobehaftetes Geschäftsmodell Profit schlagen, ausgegeben werden sollten, und warum Hotels nicht ihre eigene Sicherheit einstellen könnten, um nicht zahlende Gäste zu entfernen.
Das Georgia Anti-Squatters-Gesetz erhielt vor dem Ausschuss für öffentliche Sicherheit des Senats in der letzten Woche während der Anhörung eine freundlichere Aufnahme.
John Albers, ein Republikaner aus Roswell und Vorsitzender, lobte Seabaugh am Montag und nannte seine Arbeit zu diesem Thema “außerordentlich”.
Während der Anhörung wandte sich Seabaugh an Kritiker, die befürchten, dass ein Gesetz, das von der Langzeit-Hotelindustrie unterstützt wird, verwundbaren Familien die wenigen Rechte, die sie haben, entziehen könnte, und die die neueste Iteration des Gesetzes als noch drakonischer kritisiert haben.
“Wenn jemand sich weigert zu gehen, nachdem ihr vereinbarter Aufenthalt beendet ist oder versucht, Mietrechte ohne zu zahlen zu beanspruchen, gefährdet das das gesamte Geschäftsmodell und verringert die Verfügbarkeit für andere, die vorübergehende Unterkünfte benötigen”, sagte Seabaugh.
Er erklärte den Ausschussmitgliedern, dass Bewohner nur dann ein Mietverhältnis beanspruchen können, wenn sie eine schriftliche Vereinbarung haben, die ein Vermieter-Mieter-Verhältnis festlegt, obwohl einige Bewohner Jahre lang in Langzeitwohnanlagen leben, typischerweise unter wöchentlichen Verträgen.
Langzeitwohnanlagen sind weder “Sozialschutznetze” noch “de-facto-Unterkunftsagenturen”, argumentierte der Gesetzgeber.
Unter dem Gesetz hätten Hotelbesitzer die Befugnis, die Strafverfolgungsbehörden um die Entfernung von Bewohnern, sowohl langfristigen als auch kurzfristigen, zu bitten, indem sie eine schriftliche Affidavit einreichen.
Senatorin Kim Jackson, D-Stone Mountain, argued, that residents should be given the opportunity to defend against allegations presented in an affidavit, which she said should not be accepted on face value.
“Die Tatsache bleibt, dass diese Langzeitwohnungen als Sicherheitsnetze für Haushalte dienen.
Wir richten eine Situation ein, in der jemand, der buchstäblich seit drei Monaten, sechs Monaten, einem Jahr oder zwei Jahren an einem Ort lebt, am nächsten Tag einfach rausgeschmissen werden kann”, sagte Jackson.
Sie sagte, ein Hotelbesitzer könnte willkürlich entscheiden, einen Bewohner zu entfernen, selbst wenn dieser nur eine Zahlung verpasst oder verspätet war, und die Fakten in einer Affidavit falsch darstellen.
“Wir wissen, dass Menschen lügen, und hier gibt es keinen due process”, sagte Jackson.
Albers schlug vor, dass bereits ein Abschreckungsmittel vorhanden sei.
Ein Eigentümer, der in einer eidesstattlichen Erklärung lügt, könnte sich strafrechtlichen Vorwürfen wegen Meineids oder zivilrechtlichen Klagen aussetzen, sagte er.
Jackson war ungläubig.
“Diese Familie, die jetzt in ihrem Auto schläft und keinen Platz zum Schlafen hat, wird einen Anwalt aufsuchen, um eine Klage einzureichen?”, fragte sie.
Gegner des Gesetzes argumentieren, dass die Branche gegen die durch den Obersten Gerichtshof von Georgia gewährten Schutzmaßnahmen für Langzeitbewohner vorgeht.
Das Urteil im Fall Efficiency Lodge Inc. v. Neason etablierte einen rechtlichen Rahmen zur Entscheidung, ob ein Gast in einem Langzeitaufenthalt als Mieter betrachtet werden könnte.
Während der öffentlichen Anhörung in der letzten Woche sagte Natallie Keiser, die Geschäftsführerin der Wohnungsrechtsgruppe House ATL, dass Eigentümer bereits die Möglichkeit haben, Bewohner ohne viel Widerstand zu entfernen.
Sie sagte, sie habe letztes Jahr eine Mutter getroffen, die sich über die Bedingungen im Langzeit-Hotel beschwert hatte, nachdem der Strom abgeschaltet worden war.
Sie war 18 Monate lang im Hotel und hatte 365 Dollar pro Woche gezahlt, also mehr als 1.400 Dollar im Monat, sagte Keiser.
Keiser nannte den Namen der Frau während der Anhörung nicht, bestätigte jedoch nach der Sitzung, dass es sich um Marie Adekoya handelte, die die Atlanta Journal-Constitution im März 2024 interviewt hatte.
Zu diesem Zeitpunkt blieb sie im Live In Lodge in Jonesboro, Georgia.
Nach der Beschwerde weigerte sich das Hotel, ihre Zahlung für die nächste Woche anzunehmen und sagte ihr, sie müsse bis zum nächsten Montag ausziehen, sagte Keiser.
Die AJC erhielt ein Schreiben vom 4. März 2024, das im Namen von Adekoya von Clayton Legal Aid gesendet wurde und Live In Lodge über ihre rechtlichen Rechte als Mieter gemäß dem Landesrecht informierte.
“Ich ging am Montagmorgen zum Hotel und stand neben ihr, während sie versuchte, ihre Zahlung zu leisten.
Stattdessen schickten sie das Wartungspersonal in das Zimmer, um alle Möbel, den Herd und den Mini-Kühlschrank zu entfernen und ließen ihren Sohn und den Hund auf dem Boden sitzen, ohne etwas”, sagte Keiser.
Anwältin Lindsey Siegel vertrat die Bewohner der Efficiency Lodge in diesem Fall.
Sie sagte, sie sei über die Formulierung im Gesetz alarmiert, die es Hotelbesitzern ermöglichen würde, ein Pfandrecht auf das Eigentum eines Bewohners zu legen und deren Habseligkeiten zu nehmen.
“Es würde eine humanitäre Krise schaffen, wenn man im Wesentlichen sagt, dass diese Familien ohne jede Benachrichtigung auf die Straße gesetzt werden, zusammen mit all ihrem Eigentum – einschließlich der Schulbücher ihrer Kinder, ihrer Medikamente, aller Kleidung, die sie besitzen”, sagte Siegel.
Die Eigentümer von Langzeit-Hotels behaupten, dass das bestehende Landesrecht bei der Entfernung von Personen, die nicht für ihre Zimmer gezahlt haben, Verwirrung bei den Strafverfolgungsbehörden stiftet.
Chris Hardman von der Georgia Hotel & Lodging Association sagte, dass es Monate dauern könne, jemanden durch den Räumungsprozess zu entfernen.
“Was diese Gesetzgebung tut, ist, Klarheit in ein unsicheres rechtliches System zu bringen, aber vor allem bietet sie Sicherheit und Schutz für unsere Hotelmitarbeiter sowie die gesetzestreuen Gäste, die wir bedienen”, sagte er dem Ausschuss am 19. März.
Laut dem Southern Poverty Law Center leben etwa 30.000 Familien in Motels oder Hotels in der Metropolregion Atlanta.
In der letzten Woche äußerte Elizabeth Appley, Anwältin und öffentliche politische Beraterin, breite Ablehnung gegen das Gesetz während einer Ausschusssitzung und sagte, das Gesetz werde den “sorgfältig ausgehandelten und überprüften” Schutzmaßnahmen, die im letzten Jahr verabschiedet wurden, die sich ausschließlich mit Hausbesetzungen in Wohnhäusern oder auf privatem Eigentum befassten, widersprechen.
Zu diesen gehören Bestimmungen, die ahnungslose Mieter vor strafrechtlicher Haftung schützen, wenn sie betrogen wurden, indem sie etwas unterschrieben haben, von dem sie glaubten, es sei ein gültiger Mietvertrag.
Nach dem Squatter Reform Act kann ein Mieter einen Mietvertrag der Strafverfolgung vorlegen, und ein Amtsrichter trifft eine Entscheidung über die Echtheit der Dokumentation.
Diese Schutzmaßnahmen werden jedoch in der neuesten Version des Georgia Anti-Squatters-Gesetzes gestrichen.