Bildquelle：https://www.civilbeat.org/2025/04/too-many-empty-homes-tax-exemptions-could-cost-honolulu-150-million/
Der Stadtrat von Honolulu versucht seit Jahren, eine Steuer von 1 % bis 3 % zu verabschieden, möchte dabei jedoch Offshore-Investoren und nicht lokale Bewohner ins Visier nehmen.
Berater haben festgestellt, dass keine andere Stadt diese Vorgehensweise verfolgt.
Die Diskussion um die Leerstandsteuer, die Honolulu seit sieben Jahren in Betracht zieht, enthält ein großes Schlupfloch sowie zwei unnötige Ausnahmen, die der Stadt in den nächsten zehn Jahren fast 150 Millionen Dollar an fehlenden Steuereinnahmen kosten könnten, während dringend benötigten Wohnraum vom Markt ferngehalten wird.
Dies ist das Ergebnis einer Studie des globalen Beratungsunternehmens Ernst & Young, das empfiehlt, auf diese Ausnahmen zu verzichten, einschließlich der Schutzmaßnahmen für lokale Bewohner, die, so die Berater, nicht dem entsprechen, wie andere Städte mit ähnlichen Problemen umgehen.
In einer Präsentation für den Stadtrat von Honolulu wird das Folgendes formuliert: „Die Überprüfung der Verordnung zeigt potenzielle Möglichkeiten auf, um die Politik und die Umsetzung besser mit anderen Gerichtsbarkeiten in Einklang zu bringen.“
Die Ratsmitglieder betonen seit langem, dass ihr Ziel Offshore-Investoren sind, die Immobilie kaufen, ohne beabsichtigen zu leben – mit der Planung, Jahre später mit Gewinn zu verkaufen und währenddessen von den niedrigen Grundsteuern zu profitieren – nicht lokale Bewohner, von denen einige möglicherweise geerbte Zweitwohnungen besitzen.
„Die zweite Wohnung ist nicht immer etwas, auf das sie sich vorbereitet oder budgetiert haben“, sagte Ratmitglied Radiant Cordero.
Es ist unklar, wie viele der neueren Hochhauswohnungen in Kakaʻako tatsächlich von ihren Eigentümern bewohnt werden.
Cordero und der Vorsitzende des Rates, Tommy Waters, führten im vergangenen Sommer den Gesetzentwurf 46 ein, kurz nachdem die Stadt Ernst & Young fast eine halbe Million Dollar für eine Studie gezahlt hatte, die untersuchen sollte, wie die Steuer auf leerstehende Wohnungen in Honolulu funktionieren könnte.
Der Gesetzentwurf über die Leerstandsteuer hätte im Dezember fast das Licht der Welt erblickt.
Kurz vor der finalen Abstimmung wurde jedoch deutlich, dass nicht genügend Ratsmitglieder ihn unterstützten, da einige auf die Ergebnisse der Studie warten wollten.
Die erste Phase der Studie ist nun abgeschlossen.
Sie verwendete eine einfache Methode, um zu bestimmen, ob jemand in einer Wohnung lebt: Wie viel Wasser wird verbraucht?
Ein durchschnittlicher Haushalt auf Oʻahu verbraucht monatlich 9.000 Gallonen Wasser, und Ernst & Young kennzeichnete Haushalte, die nur 300 Gallonen pro Monat verbrauchen.
Von dort aus schätzte die Studie etwa 1.500 leerstehende Immobilien, die mit einer zusätzlichen Steuer von 1 % bis 3 % auf das Eigentum jährlich besteuert werden könnten.
Weitere 600 Immobilien könnten als leerstehend betrachtet werden, wenn Honolulus Ausnahmen denen anderer Orte entsprächen, sagt die Studie und fügt hinzu, dass dies jährlich weitere 15 bis 20 Millionen Dollar an Einnahmen bringen könnte.
Diese ersten Ergebnisse werden an diesem Dienstagmorgen zum ersten Mal öffentlich erörtert, wenn der Berater beim Budgetausschuss des Rates um 9 Uhr morgens spricht.
Unvollkommene Ausnahmen
Der Gesetzentwurf 46 sieht vor, dass 16 Punkte von der Besteuerung ausgenommen sind, aber die Berater wiesen auf zwei insbesondere hin, die weit über das hinausgehen, was in anderen Städten üblich ist: zum Verkauf stehende Immobilien und sekundäre Wohnungen verschiedenster Art.
Zweitwohnungen, die von Oʻahu-Bewohnern besessen werden, sind von der Besteuerung ausgenommen.
Zweitwohnungen, die von Familienmitgliedern geerbt wurden, sind ebenfalls ausgenommen, ebenso wie Zweitwohnungen, die gemeinsam von Mitgliedern von zwei oder mehr Familien besessen werden, solange der Eigentümer keine Kapitalgesellschaft ist.
Jede dieser Ausnahmen gilt für Immobilien, die vor einem bestimmten Zeitpunkt im Besitz waren – vor 2024, wenn sie gemeinschaftlich besessen werden oder von einem Oʻahu-Bewohner im Besitz sind, und mindestens 25 Jahre vor dem Inkrafttreten des Gesetzentwurfs, wenn sie von einem Familienmitglied vererbt wurden.
All diese Immobilien würden in Vancouver besteuert, das oft als erfolgreiches Beispiel für ein Modell der Steuer auf leerstehende Wohnungen angeführt wird.
Die kanadische Westküstenstadt erhebt 3 % des Wertes einer Immobilie zusätzlich zu den normalen Grundsteuern.
Sie hat auch Ausnahmen, darunter 10, etwa wenn sich die Immobilie in Renovierung befindet, wenn der Eigentümer an einem anderen Ort medizinische Behandlung erhält oder gestorben ist und sich die Immobilie im Nachlass befindet.
Wie Vancouver würde Honolulus Gesetzentwurf ein Zuhause dann als leerstehend definieren, wenn es mindestens sechs Monate nicht bewohnt ist.
Vancouver besteuert auch Kurzzeitvermietungen, was Honolulu bis zu dem Punkt tat, an dem Ratsmitglied Matt Weyer die Formulierung des vorgeschlagenen Gesetzentwurfs im September änderte, um diese auszuschließen.
Seit Inkrafttreten der Steuer in Vancouver im Jahr 2017 hat sich der Bestand leerstehender Immobilien von etwa 2.200 auf etwa 1.100 halbiert.
Die Stadt nimmt jährlich etwa 32 Millionen Dollar durch Steuern und Strafen ein.
Die Studie von Ernst & Young erwartet, dass Honolulus Steuer eine ähnliche Summe einbringen würde: zwischen 30 und 55 Millionen Dollar jährlich, durch die Besteuerung von etwa 1.500 bis 2.100 leerstehenden Immobilien zu einem Satz von 1 % bis 3 %.
Das Ziel ist es, dass das Programm sich selbst trägt, wobei zu Beginn etwa 2,3 Millionen Dollar und in den ersten Jahren etwa 4,4 Millionen Dollar anfallen, einschließlich der Durchsetzung, die bis zur Inflation bis 2035 auf 5,7 Millionen Dollar steigen wird.
Insgesamt sagt die Präsentation, dass die Stadt über zehn Jahre hinweg mit Einnahmen zwischen etwa 290 Millionen und 550 Millionen Dollar rechnen könnte.
Sie schätzt auch, dass in einem Jahrzehnt zwischen 640 und 2.000 Immobilien auf den Markt zurückkehren würden, abhängig vom Steuersatz und den Ausnahmen.
Das Kleingedruckte
Die Studie weist auf ein potenzielles Schlupfloch in Abschnitt 5 des vorgeschlagenen Gesetzentwurfs hin, der besagt, dass eine Immobilie befreit ist, solange ein bestehender Mietvertrag vorliegt, auch wenn dort tatsächlich niemand lebt.
Darüber hinaus sind zum Verkauf stehende Wohnhäuser von der Besteuerung ausgenommen, was der Forscher Justin Tyndall von der Universität Hawaii als Schlupfloch ansehen könnte, wenn der Eigentümer den Preis so hoch ansetzt, dass es niemand kaufen möchte.
Leerstehende Immobilien, die zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden, sind nicht von der Steuer Vancouvers ausgenommen.
In Washington, D.C., sind leerstehende Wohnimmobilien, die zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden, bis zu einem Jahr ausgenommen.
Leerstehende Gewerbeimmobilien sind bis zu zwei Jahre ausgenommen.
„Es wäre wichtig sicherzustellen, dass die Formulierungen präzise sind, damit diese nicht missbraucht werden können“, sagte Tyndall.
Er schätzte in einem Blogbeitrag im November, dass Honolulus Steuer auf leerstehende Wohnungen, abhängig von Faktoren wie der Anzahl der als leerstehenden Wohnimmobilien identifizierten und wie viele Eigentümer ihre Immobilien ausfüllen oder verkaufen würden, zwischen 50 Millionen und 400 Millionen Dollar jährlich einbringen könnte.
Tommy Waters, der Vorsitzende des Rates von Honolulu, der letzten Oktober an einer Pressekonferenz mit Studenten der Universität Hawaii zur Unterstützung der Leerstandsteuer teilnahm, ist seit langem bestrebt, den Gesetzentwurf in Kraft zu setzen.
Tyndall ist der Meinung, dass die leerstehende Steuer auch dann umgesetzt werden sollte, wenn die Ausnahmen nicht perfekt aufeinander abgestimmt sind, da die Studie von Ernst & Young darauf hinweist, dass sie Vorteile bringen würde.
„Unter vernünftigen Annahmen würde dieses Programm Geld einbringen und Wohnraum schaffen“, sagte er.
Rechtliche Auseinandersetzungen sind jedoch ein weiteres mögliches Hindernis, wenn Honolulu voranschreitet.
Die Wähler in San Francisco genehmigten 2022 eine ähnliche Steuer, die jedoch kleinere Wohnungen wie Einfamilienhäuser ausschließt.
Dort sollte die Steuer diesen Monat erheben werden, wurde jedoch von einem kalifornischen Staatsgericht für verfassungswidrig erklärt.
Die Stadt und das Land San Francisco legten im Dezember Berufung ein, und ihre gewählten Vertreter stimmten vor kurzem ab, um die Steuer auszusetzen, bis die gerichtliche Angelegenheit geklärt ist, berichtete die San Francisco Examiner.
In Reaktion auf diese Bedenken budgetiert die Studie von Ernst & Young jährlich etwa 260.000 Dollar für rechtliche Herausforderungen, die die Steuer betreffen könnten.
Befürworter der vorgeschlagenen Steuer auf leerstehende Wohnungen in Honolulu haben gesagt, sie sollte rechtlich in Ordnung sein, da sie die Steuer als eine neue Klassifizierung der Grundsteuer behandelt, anstatt die Eigentümer zusätzlich zu ihren regulären Steuern zu besteuern.
Dieser Ansatz bedeutet auch, dass die Stadt im Verlauf von zehn Jahren etwa 79 Millionen Dollar weniger eintreiben würde, sagt die Studie.
Dies sind einige der Fragen, die beim Monatstreffen des Rats am Dienstag aufgeworfen werden könnten, wo Ernst & Young seine Erkenntnisse präsentieren und die Mitglieder Fragen zur Methodik und den Projektionen stellen können.
Tyndall ist der Meinung, dass die Studie selbst unvollkommen ist.
Die Volkszählungsdaten schätzen die Leerstandsrate im Wohnungsangebot von Oʻahu auf 10 %, während die Studie unter Verwendung der Wasserdaten einen viel niedrigeren Leerstand von 2,4 % bis 4,2 % schätzt.
Er ist auch der Meinung, dass der einfachste Weg, die tatsächliche Rate herauszufinden, darin bestehen könnte, einfach die Steuer zu implementieren.
„Wir würden eine enorme Menge über diese Unsicherheit lernen“, sagte er.
„Die Menschen wären gezwungen offenzulegen, ob ihre Wohnung tatsächlich leersteht.“