Bildquelle：https://www.bisnow.com/houston/news/industrial/industrial-development-in-houston-is-hot-despite-uncertainty-struggle-with-capital-128606
Der industrielle Markt in Houston sieht sich derzeit mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert.
Die on-again, off-again Herangehensweise von Präsident Donald Trump an Zölle fügt dem engen Markt für industrielle Entwicklungen in Houston, in dem hohe Grundstückspreise und eine starke Nachfrage bereits zu einem harten Wettbewerb führen, zusätzliche Schwierigkeiten hinzu.
Die Sicherstellung von Finanzierungen bleibt eine Herausforderung, und der lokale Stromanbieter benötigt regelmäßig ein Jahr oder länger, um eine Fläche mit Strom zu versorgen.
Dennoch argumentierten die Teilnehmer der Veranstaltung “Future of Houston Industrial” von Bisnow am Donnerstag, dass der industrielle Markt der Stadt einer der stärksten des Landes sei und es sich lohne, die erforderliche Sorgfalt bei der Entwicklung in ihm zu beachten.
„Es fühlt sich ein wenig wie 2021 oder 2022 in Houston an“, sagte David Claros, Executive Managing Director von Newmark, und verwies dabei auf den pandemiebedingt ausgelösten Boom in der Industrie, der zu rekordhoher Bau- und Vermietungsaktivität in Houston geführt hatte.
„Die Fundamentaldaten sind wirklich gut“, fügte Claros hinzu.
„Es gibt einen großen Grundstücksabbau. Ich habe definitiv mehr [Standorte] verloren als gewonnen.“
Der gesteigerte Wettbewerb herrscht trotz überteuerter Grundstücke, so die Teilnehmer der Veranstaltung, die im Westin Houston Memorial City stattfand.
„Sie sind höher, als sie sein müssten“, sagte Copeland Rhea, Direktor für Vermietung und Marktentwicklung bei Clay Development & Construction, über die Preise.
„Wir stoßen häufig auf diese Situation, in der die Erwartungen der Verkäufer so hoch sind, dass sie Angebote von verschiedenen Unternehmen erhalten haben, die nicht in der Lage sind, zu leisten.“
Die Sorgfaltspflicht ist in Anbetracht der heutigen Bedingungen entscheidend, insbesondere da Fragen auftauchen, die zeigen, warum das Land niedriger bewertet oder gar nicht entwickelt werden sollte, sagte Rhea.
Die Sorgfaltspflicht hat auch für Blake McClendon, Direktor für Konstruktion und Marktleiter in Houston bei FCL Builders, oberste Priorität.
„In den letzten 10 bis 12 Monaten habe ich vielleicht 600 Millionen Dollar an Sorgfaltspflicht für Grundstücksprojekte durchgeführt“, sagte McClendon.
„Einige davon sind große Tänze, bei denen sechs, acht Leute um ein Grundstück wetteifern.
Es ist ziemlich rücksichtslos.“
Ein enger Markt erfordert mehr Vorabaufwand von Eigenkapitalinvestoren, Entwicklern und Auftragnehmern.
Dies macht die Arbeit eines Bauingenieurs unerlässlich, um Probleme wie Hochwasserrisiken zu identifizieren, fügte McClendon hinzu.
Wenn die Sorgfaltspflicht nicht korrekt durchgeführt wird, können die Kosten zu weit von den Pro-Forma-Berechnungen abweichen, um die Eigenkapitalpartner zufrieden zu stellen, sagte McClendon.
Grundstückspreise sind jedoch nicht das einzige Problem.
Die Vorlaufzeiten zur Sicherstellung von Transformatoren von CenterPoint Energy komplizieren ebenfalls den Planungsprozess für die Entwicklung.
Vor der Pandemie konnte CenterPoint einen Transformator in acht bis zwölf Wochen liefern.
Jetzt dauert es 40 bis 60 Wochen, und es ist ein Problem, das mit Geld nicht gelöst werden kann, sagte McClendon.
„Viele Geschäfte sind aufgrund der Unfähigkeit des Vermieters, dem Kunden die benötigte Energie bereitzustellen, verloren gegangen“, fügte er hinzu.
Darüber hinaus kämpfen die Entwickler immer noch um die Sicherstellung der Finanzierung, die sie benötigen, um Projekte zu starten.
Das Kapital ist zwar aktiv, aber äußerst wählerisch, bemerkte J.W. Fields, Partner bei Constellation Real Estate Partners.
Die Sicherstellung einer Kapitalstruktur und eines Joint-Venture-Partners für ein Projekt fühlt sich an wie die Überwindung eines Hürdenlaufs, sagte Christen Vestal, Direktorin für Entwicklung und Akquisitionen bei Provident Realty Advisors.
Aber während sich die Kapitalkosten und Zinssätze stabilisieren, die Mieten steigen und die Investitionen zunehmen, wird es einfacher werden, Projekte zu kapitalisieren, fügte sie hinzu.
Das sei jedoch bisher noch nicht geschehen.
„Ich habe das zumindest nicht gesehen“, sagte Vestal.
„Es fühlt sich an, als wäre man wieder am Anfang.
Jedes neue Projekt, die Kapitalbeschaffung ist dieselbe Herausforderung.“
Ein zusätzliches Problem ist die unklare Haltung der Trump-Administration zu Tarifen, die einen großen Fragezeichen über die Welt der gewerblichen Immobilien werfen.
„Niemand weiß, was los ist“, sagte Rhea.
„Es gibt keine Sicherheit darüber, welcher Aufschlag auf Stahl oder Beton oder irgendetwas anfallen wird.“
Preissteigerungen sind wahrscheinlich, sei es aufgrund von Zöllen oder weil Anbieter die Gelegenheit nutzen, sagte er.
Kurz nach dem Amtsantritt von Trump erhielt McClendon täglich etwa fünf Anrufe, in denen gefragt wurde, was die Politik für verschiedene Bereiche der Immobilienwirtschaft bedeuten würde.
„Die Administration war in dem, was sie tat, ziemlich sprunghaft“, sagte er.
„Die Zölle sind mal da, mal nicht, die Zölle sind wieder da.“
Was auch immer mit den Zöllen passiert, gibt es bereits Produkte in der Lieferkette, die verwendet werden müssen, bevor die tatsächlichen Auswirkungen deutlich werden, fügte er hinzu.
Jedoch gibt es auch viele Aspekte, die für den Markt sprechen.
„Die Zeitspanne vom Standortidentifizierung bis zum ersten Spatenstich ist momentan viel länger als früher“, sagte Fields.
„Zusätzlich zu dem disziplinierten Kapital denke ich, dass wir uns in einem wirklich schönen Gleichgewicht befinden.
Die Nachfrage übersteigt wirklich das Angebot.“
Die Bauaktivität lag im letzten Quartal auf einem Siebenjahrestief, während die Nettoabsorption stark blieb.
Die Nachfrage ist weiterhin hoch, insbesondere durch ein gesteigertes Interesse an inländischer fortschrittlicher Fertigung und kleineren Mietern, so die Teilnehmer.
Der durchschnittliche industrielle Mietvertrag in Houston beträgt derzeit 45.000 Quadratfuß, sodass Händlerentwickler ihre Modelle auf kleinere Mietverträge umstellen, sagte McClendon.
Claros gab an, dass er im letzten Jahr mehr Angebote für Grundstücke unter zehn Acres abgegeben hat, als in den vorherigen fünf Jahren.
Obwohl die Nachfrage nach kleineren Produktionsgebäuden enorm ist, wurden in den letzten fünf bis sieben Jahren nur wenige gebaut, sagte Rhea.
Dies schafft eine Gelegenheit für Entwickler, in ein Segment einzutreten, das zu über 98 % belegt ist.
„Das Problem war, dass die Grundstückskosten zu hoch, die Baukosten zu hoch und die Mieten nicht gestiegen sind, um das auszugleichen“, fügte er hinzu.
„Jetzt werden wir eine Mietsteigerung sehen, weil die Leerstandsraten so niedrig sind.“
Houston zieht weiterhin nationale Aufmerksamkeit auf sich, dank seiner Vermietungs- und Mietwachstumskennzahlen, sagte Warren Hitchcock, Senior Director für Schulden und Eigenkapital bei Northmarq.
Er fügte hinzu, dass es einfach besser abschneide als andere Märkte.
„Einige dieser anderen Märkte haben nicht so gut abgeschnitten, weil sie überentwickelt sind“, sagte Hitchcock.
„Dallas hat doppelt so viele Bauprojekte in der Pipeline und deutlich weniger Absorption.
Hier gibt es viele positive Nachrichten.“