Bildquelle：https://www.bisnow.com/new-york/news/multifamily/its-a-battle-how-developers-completed-the-countrys-largest-office-to-resi-conversion-128361
New Yorker könnten sich zu Recht fragen, ob es ein neues Gebäude am südlichsten Ende Manhattans gibt.
Der Turm in der Water Street 25 ist 10 Etagen höher als zuvor.
Seit Jahrzehnten beherbergte er Supercomputer und ein Backoffice von JPMorgan Chase, dessen rotes Backsteindesign mit winzigen Fenstern — gedacht, um eine IBM-Punchkarte zu evoquieren — über das Finanzviertel ragte.
Doch in seinem neuen Leben beherbergt das weiße Ziegelgebäude 1.320 Luxuswohnungen, zwei neue Lichtbrunnen, die aus seinem Kern herausgearbeitet wurden, sowie 100.000 Quadratfuß an Annehmlichkeiten wie Pickleball-Plätze und zwei Schwimmbäder.
Als am 17. Februar die ersten Bewohner einzogen, wurde es damit offiziell zum größten Büro-zu-Wohnung Umbau in der US-Geschichte.
25 Water St., bekannt als SoMA, ist die größte Umwandlung von Büro- in Wohnraum im Land mit 1.320 Wohnungen.
“Das ist ein großes Gebäude”, sagte John Cetra, Gründungspartner von CetraRuddy und Architekt des Gebäudes, während er bei einer Besichtigung des Objekts in dieser Woche zu Bisnow sagte.
“Es ist größer als einige Städte und Gemeinden.”
GFP Real Estate, Metro Loft Management und Rockwood Capital schlossen sich zusammen, um 25 Water St. 2022 für 251 Millionen Dollar zu kaufen, mit dem Plan, das damals 22-stöckige Bürogebäude in Wohnraum umzuwandeln.
Das Trio überzeugte MSD Partners und Apollo Commercial Real Estate Finance, ihnen 536 Millionen Dollar für den Erwerb und die Umwandlung des 50 Jahre alten, 1 Million Quadratfuß großen Bürogebäudes zu leihen.
“Dieses Projekt hat mir Angst gemacht, obwohl wir das Darlehen gegeben haben,” sagte Ross Baldwin, Hauptpartner bei BDT & MSD Partners, letzte Woche bei einer Bisnow-Veranstaltung.
Doch das Ergebnis war ein 32-stöckiger Turm, der mehr als tausend Einheiten zum Wohnungsangebot Manhattans hinzufügte, mit dem Namen SoMA als Abkürzung für seinen Standort im südlichen Manhattan.
“Es war so viel größer als nur das Finanzviertel oder nur Battery Park oder nur das Seaport”, sagte Sarah Patton, Mitleiterin des Neuentwicklungsbereichs von Compass New York, der Marketing und Vermietung für SoMA leitet.
“Es ging wirklich darum, eine Verbindung zwischen all diesen drei Nachbarschaften herzustellen.”
Die Vermietung begann am 29. Januar, wobei die Marktpreise bei 3.595 Dollar für Studios beginnen und 10.000 Dollar für Drei-Zimmer-Wohnungen erreichen.
Während die Entwickler anfangs keine Zahlen zur Vermietung veröffentlichten, sagte ein Sprecher, sie seien “äußerst zufrieden mit der Resonanz des Marktes bis jetzt.”
Die Eigentümer entschieden sich in der späten Bauphase für das staatliche Steuerprogramm 467-m und stimmten zu, 330 Einheiten als bezahlbaren Wohnraum auf Dauer für Bewohner bereitzustellen, die bis zu 40 %, 80 % und 90 % des Medianeinkommens der Region verdienen.
Im Austausch erhält das Gebäude eine 90-prozentige Steuererleichterung für 35 Jahre.
“Eine 35-jährige Steuerbefreiung, in der Sie wissen, dass Ihre Steuern nicht mehr als einen bestimmten Betrag pro Jahr steigen werden, gibt vielen Leuten Komfort, die in dieses Projekt investieren”, sagte Brian Steinwurtzel, Mit-CEO von GFP.
“Das war also mehr wert als die Kosten für die Schaffung des bezahlbaren Wohnraums.”
Die subventionierten Mieter und die höherverdienenden Mieter haben Zugang zu 100.000 Quadratfuß an Annehmlichkeiten, die durch die Ausgestaltung der früheren Mitarbeitercafeteria und der Maschinenräume im Keller des Gebäudes ermöglicht wurden.
Diese sind noch nicht bereit zur Nutzung durch die Mieter, aber es gibt jetzt ein Spa mit einem Himalaya-Salzraum, einer Infrarotsauna und einem Nagelsalon nur nach Vereinbarung.
Gemeinschaftsorientierte Annehmlichkeiten wie Bowlingbahnen und ein Innenpool sind ebenfalls dabei.
Eine Dachterrasse mit einem Außenpool rundet das Angebot ab.
“Die Idee, 100.000 Quadratfuß für Räume zu widmen, die Menschen teilen werden — ich denke, das ist eine ziemlich großartige Sache, die zu tun ist”, sagte Cetra.
Der Umfang der zweijährigen Transformation von 25 Water war so groß, dass er mit nichts zu vergleichen war, was GFP oder CetraRuddy zuvor angepackt hatten.
CetraRuddy hatte zwar an anderen Wohnungsumwandlungen im unteren Manhattan gearbeitet, aber kein vorheriges Projekt hatte so tiefgehende Grundrisse.
Es dauerte ein Jahr zu planen, hatte einen Zeitplan mit 30.000 Einzelpositionen und erforderte schätzungsweise 1.000 Fachkräfte, darunter 700 Bauarbeiter vor Ort.
“Es ist eine Leistung. Es ist ein Kampf”, sagte Cetra.
“Man muss vorbereitet, organisiert und strategisch sein.”
Eine der größten Herausforderungen bestand darin, dem Gebäude 10 zusätzliche Stockwerke hinzuzufügen, um den Raum auszugleichen, der verloren ging, als die Entwickler zwei Lichtbrunnen in den Kern des Gebäudes schnitzten.
Die Entwickler mussten Statiker hinzuziehen, um zusätzliche Verstärkungen über die gesamte Außenseite des Gebäudes und hinter der Fassade anzubringen, um das zusätzliche Gewicht zu unterstützen.
“Wir mussten die Fundamente nicht anrühren, denn besonders in der Innenstadt möchte niemand unter dem bestehenden Fundament arbeiten, da dort Wasser unter den Gebäuden steht”, sagte Cetra.
Die zusätzliche Unterstützung, die benötigt wurde, sowie die Arbeit mit den bestehenden Strukturen beeinflussten, wo welche Annehmlichkeiten untergebracht werden konnten.
Die Entwickler und Designer wussten, dass sie Plätze für Rückschlagsportarten im Gebäude wollten, aber einen Raum zu finden, der nicht von Säulen unterbrochen wurde, stellte eine Herausforderung dar.
Sie schnitzten einen Platz im Keller heraus, indem sie zwei Pickleball-Plätze hinter einer Glaswand anlegten, um den Fitnessstudiobesuchern einen Platz am Court zu bieten.
Die Merkmale des ehemaligen Gebäudes und die neuen Formen der Grundrisse, nachdem die Lichtbrunnen hinzugefügt wurden, bedeuteten auch, dass mehr als 100 verschiedene Wohnungslayouts entworfen werden mussten.
Die Form einer Drei-Zimmer-Wohnung im neunten Stock, mit weitreichendem Blick auf das Wasser, das sich über das Seaport erstreckt, wurde durch ihre Ecklage in dem, was früher ein Aufzugsschacht war, diktiert.
“Das ist eines der Dinge an einer Umwandlung. Man sieht sich das Gebäude nicht an und sagt: ‘Das ist es.’ Denn das ist es nicht”, sagte Cetra.
“Man kann viel damit machen, wenn man weiß, wonach man sucht.
Also haben wir jede Möglichkeit genutzt, um etwas zu schaffen.”
Die Entwickler fügten während der Umwandlung Hunderte, vielleicht Tausende von Fenstern zum Gebäude hinzu, was bedeutete, die Wände in jeder Einheit durchzubrechen und gleichzeitig Elemente des ursprünglichen Designs des Gebäudes zu bewahren.
Das Ergebnis sind einige Fensterbänke, die ein paar Zentimeter über den Fenstern hervorstehen und sich neben Fenstern befinden, die mit versetzten Säulen übereinstimmen, wo die ursprüngliche Fensteranordnung war.
“Wir haben im Grunde das Ziegelwerk auf beiden Seiten herausgeschnitten und diese Fensterbänder gemacht”, sagte Cetra.
“Wir haben diese Form, dieses Muster beibehalten, aber wir haben alle Ziegel dazwischen entfernt.”
Während die Entwickler vermuten, dass die ursprüngliche rote Backsteinfassade möglicherweise entworfen wurde, um die viel kleineren Gebäude in der Innenstadt um sie herum widerzuspiegeln, hatten sie das Gefühl, dass die kolossale Größe des Gebäudes die Fassade fehl am Platz wirken ließ.
In den Zwischenjahrzehnten tauchten neuere Bürohochhäuser mit viel größeren Fenstern und Steinfassaden an der Water Street auf, wo SoMA steht.
In Anbetracht der Tatsache, dass ihr Gebäude allein aufgrund seiner Größe herausstechen würde, wählten GFP, CetraRuddy und Rockwood eine moderne, weiße Fassade.
“Sie auf eine hellere Farbe umzuändern, machte es nun zu einem Teil dieser ganzen modernen Entwicklung, die sich an der Wasserseite der Water Street vollzogen hat”, sagte Cetra.
“Es schuf dann fast einen größeren Einfluss bei den älteren Gebäuden, da es nicht mehr versuchte, sie nachzuahmen.”